안녕하세요 플러스옥션 대표 김수경 소장입니다.^^’플러스 경매’에서 여러분들이 보시는 그곳에 약 4년 반 동안 500여 개의 경매 관련 강의를 올려놓았습니다.특히 명도와 선순위 임차인 관련 영상은 몇 년 전 강의인데, 지금 보셔도 경매 독학하시는 분들께 도움이 될 것 같습니다.나는 현재 부산 법원 본원 앞에 사무실이 있으며 부산, 울산, 경남 지역 경매 컨설팅을 하고 있습니다.자, 오늘은 저희 구독자분들을 위해서 서울 아파트 경매물건 1건을 같이 보려고 합니다.
대법원 경매정보 사이트에서도 조회 수가 1위권이고, 제가 이용하고 있는 옥**사이트에서는 30일 동안 전국 1위의 조회 수를 보이는 사건입니다. 서울동부지방법원 본원 2022외경53843 서울특별시 광진구 광장동 신동 아파밀리에 32평형
본 사건 관할법원 및 사건번호는 서울동부지방법원 본원 2022타경53843입니다.서울 광진구 광장동 250외 1필지 소재 ‘광장동 신동 아파밀리에’ 102동 1층 물건으로 공급면적 기준 32평 A형(전용면적 25.65평)입니다.
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위의 물건의 감정가는 14억 9천입니다.2023.06.05경매 1차가 있고 이후 4차 경매까지 유찰되었습니다.2023.09.18최저치 7억 6288의 4차 경제 매일 한명이 입찰을 했습니다.당시의 낙찰 가격은 964,522,999원. 23년 9월 입찰 때 실거래가 신고 내역입니다. 9/25 14억 102동 6층 9/17 13억 103동 3층 경매 건이 얼마 1층이라서 상기의 물건보다 시세가 낮다고 하더라도 최저 가격 7억 6288인데 단독 입찰입니까.당시의 낙찰자의 생각도 뭔가 이상했던 것 같습니다.본인은 최저치보다 약 2억 2천을 올리고 입찰했는데요.9월 18일 낙찰 당일, 경매 관련 서류 열람 및 복사 신청합니다.그리고 2일 만인 9월 20일 매각 허가 신청서를 제출하고 이어 9월 22일에는 탄원서를 제출합니다.이후 10월 5일 입찰 보증금 환급 신청서를 제출한 것을 보면 매각 불허 결정된 것 같아요.좋네요. 입찰 보증금을 돌려받고.7600을 넘는 금액인데!다시 경매가 진행 중입니다.2023.12.11 5차 경매는 4차 경매와 같은 금액으로 치러졌지만 유찰되었습니다.이번 2월 19일 옥션의 6회째를 실시합니다.610,304,000원.
그럼 왜 이런 일이 있는지 권리 분석을 해 봅시다.등기부 현황에 의하면,
2021.07.22 OK저축은행 근저당이 있습니다.이 근저당이 권리분석상 말소기준등기가 됩니다.이후 HB저축은행 근저당과 가압류 여러 건이 있습니다.경매는 OK저축은행이 신청했고 OK저축은행의 근저당이 말소 기준 등기이므로 이후 모든 권리는 경매 낙찰 후 말소 대상입니다.매수자(경매 낙찰자)가 인수해야 할 등기부상의 권리(채무)는 없습니다.등기부상 인수할 권리(채무)가 없다고 해서 분석이 모두 끝난 것은 아니겠죠.1. 점유자가 소유자인지 여부 2. 임차인이라면 선순위나 3. 선순위 임차인이라면 배당을 받을 것인지 아니면 매수를 해야 하는 지위 순으로 확인을 해야 할 것입니다.법원이 제공하는 현황 조사서와 매각 물건 명세서를 살펴봅시다.현황조사서(조사일 2022.07.26) 기재내용
전입세대 열람내역서에 이 **세대가 등재되어 있으며, 현장 방문 시 이 **의 배우자를 만나 본인 가족이 모두 점유하여 거주하고 있다고 한다.전입일 2014.02.13 매각물건명세서(작성일 2023.11.07) 기재내용
이 **전입일 2014.02.13 임대차 조건에 대해서는 내용이 없습니다.전입자가 권리신고를 하지 않았기 때문입니다.아래 비고란의 내용은 다음과 같습니다.2022.10.27자 신청 채권자 OK저축은행이 이 사건 부동산 임차인(이**) 임대차사실확인서(임대차보증금 450,000,000원)를 제출했지만 사실관계 여부는 불분명하다.정리하자면…
위 임차인의 전입일(2014.02.13)은 등기부 말소기준등기(2021.07.22)보다 빠릅니다.상기 임차인은 선순위 임차인이 됩니다.선순위 임차인이 배당요구를 하였으나 배당을 받지 못하게 되거나 본 건과 같이 배당요구를 하지 않은 경우 그 보증금을 매수인(경매낙찰자)이 인수하여야 합니다.그러면 낙찰가에 임차인 보증금 4억 5천이 더해지는 거죠.요즘은 경매가 많이 대중화되면서 선순위 임차인 관련 경매 사고가 많이 줄었지만 아직도 가끔 있습니다.이전 낙찰자는 왜 입찰을 했을까요?이런 기본적인 경매 지식이 없어서?아니면 매각물건명세서 비고란 내용이 애매해서요?
1. 수강생 맞춤형 경공매 과외 – 수강생(1~3명) 맞춤형 교육 – 관련 내용은 https://blog.naver.com/kepia/222972685628 을 참고하시기 바랍니다.2. 풀경스터디 (온라인) – 상가, 상가주택, 다세대, 공장, 창고, 토지 등 수익형 물건 – 관련내용은 https://blog.naver.com/kepia/222916878739 를 참고하세요. 관심 있는 분들의 많은 참여 바랍니다.
1. 수강생 맞춤형 경공매 과외 – 수강생(1~3명) 맞춤형 교육 – 관련 내용은 https://blog.naver.com/kepia/222972685628 을 참고하시기 바랍니다.2. 풀경스터디 (온라인) – 상가, 상가주택, 다세대, 공장, 창고, 토지 등 수익형 물건 – 관련내용은 https://blog.naver.com/kepia/222916878739 를 참고하세요. 관심 있는 분들의 많은 참여 바랍니다.
제 생각에는 이런 것도 있다고 생각합니다.등기부를 보면 OK저축 은행의 근저당 채권 금액이 9억 2760이며, 에이치 비 저축 은행의 근저당 채권 금액은 6억 5천입니다.합치면 15억 7760이 됩니다.HB저축 은행의 담보 대출이 실행된 시점은 22년 1월입니다.당시 2층 물질의 실제 거래 가격은 15억 1000만입니다.그래서, 점유자가 진정한 임차인 있으면 HB저축 은행의 대출이 불가능했을 것이다… 그렇긴 한 게 아닌가 싶습니다그러나 말입니다.에이치 비 저축 은행 대출에 대한 채무자는 본건의 소유자는 아닙니다.채무자는 법인이 되고 있습니다.사업자론은 개인의 주택 담보 대출과는 다릅니다.등기부 근저당 금액만 보고임차인이 있는데, 이렇게 담보 대출 됐을 리가 없어!는 단정은 하지 않기를 바랍니다.그래도 다행입니다.”이전의 낙찰자(정식 용어는 최고가 매수 신고인)이 입찰 보증금 약 7600만원을 돌려받고 다행입니다.비슷한 사건으로 허가 신청이 인용되지 않아 입찰 보증금을 몰수하는 것을 많이 봤는데.
1층이라는 단점이 있지만 입지는 비교적 양호해 보입니다.광장동 신동 아파밀리에는 한강변, 5호선 광나루역 초역세권입니다.아파트 연식은 2007년 10월입니다.8개동 302가구로 총 32평인데 구조는 4가지 타입이 있습니다.본건은 A타입으로 3베이 판상형 구조입니다.공급 107.26㎡/전용 84.78㎡(전용률 79%)실거래가를 보면 거래는 거의 없습니다.24년들어 1건의 실거래신고가 들어있습니다 1/8 13억2000C타입 106동 3층국민은행 아파트 시세입니다.2023.02.20 기준 하위평균가격이 12억65001층이므로 하위평균가격을 안내해드렸습니다.네이버 부동산 기준 32평형(AD형) 중개가격은 12억500015억5000만입니다.감정가 : 14억9000금 회 최저가 : 6억1030+임차인 보증금 : 4억5000금 회입찰일 : 2024년 02월 19일 매도호가 : 12억5000~15억5000참고하시고 성투하시길 응원합니다. ^__^